asb-portal.cz - Odborný portál pro profesionály v oblasti stavebnictví

Mnoho brownfieldů, málo investorů

11.03.2010
Agentura CzechInvest eviduje po celé České republice přes 2300 míst, která splňují atributy takzvaného brownfieldu. Pouze 355 z nich je však připraveno pro budoucí majitele nebo pronajímatele. Nabídka těchto ploch zatím vysoce převyšuje poptávku. I přes fakt, že na renovaci brownfieldů lze získat evropské dotace.
Ze statistik CzechInvestu vyplývá, že zatímco nájemní haly vyhledává 57 % investorů a průmyslové zóny 34 %, poptávka po brownfieldech činí 9 %. „Ani ne jeden z deseti nových investorů hledá pro své podnikání opuštěný brownfield připravený k regeneraci. Podíl společností, které zanedbané areály vyhledávají, mírně stoupá – za poslední dva roky narostl o dvě procenta, stále však zůstává nízký,“ uvedla pověřená generální ředitelka CzechInvestu Alexandra Rudyšarová.

Nejvyhledávanější je Plzeňsko, jižní Morava a střední Čechy. „V naší národní databázi brownfieldů je skoro 350 ploch. Tak málo jich je z celkového počtu proto, že u zbytku jsou komplikované majetkové vztahy, majitelé se zveřejněním nesouhlasili, případně z jiných důvodů. Stoupá jen zájem o volné plochy od firem, které chtějí budovat fotovoltaické elektrárny,“ říká ředitel odboru koncepce regionálních projektů CzechInvestu Igor Gargoš. Největší nárůst zažila poptávka po ploše od 5000 do 10 000 metrů čtverečních. Narostl ovšem zájem i o plochy nad 10 000 metrů čtverečních. Krize přesto trvá, nejvíc investorů stále vyhledává nájem 2000 až 5000 čtverečních metrů.

Velké oči v Praze
Na novou městskou část pro 40 000 lidí se má do roku 2025 změnit průmyslový areál bývalé ČKD v pražských Vysočanech. K realizaci ambiciózního projektu Nové Vysočany za 70 až 80 miliard korun se sdružilo sedm developerů. Firma Codeco tento projekt ohlašuje už nejméně pět let. Faktem však je, že zatím zrekonstruovala tři budovy a stále ještě nezačala stavět Kolben Tower, která má být dominantou Vysočan a kterou ohlašuje dva roky. Firma slibovala také rozlehlé filmové ateliéry.

Jediným výrazně aktivním developerem ze zmíněného sdružení projektu je společnost Finep. „Realizovali jsme tři fáze projektu Nová Harfa, celkem 2000 bytů. Vzniklo také centrální náměstí, relaxační zóny a síť služeb. Nyní zahajujeme čtvrtou etapu, Harfa Park s 230 byty,“ říká člen představenstva společnosti Finep CZ ­Luděk Hruška. To je zatím celkem 2230 bytů z ohlašovaných 12 000. Podél Kolbenovy ulice se však kromě vybagrování základových jam několik let nic neděje.

Baťova chlouba se proměňuje
Ve Zlínském kraji je 114 brownfieldů. Nejznámějším z nich je jistě Baťův areál ve Zlíně, který je druhý největší. Plocha o rozloze téměř 70 hektarů v současné době hledá svou tvář. Například 14. a 15. budova Svitu se má proměnit v Krajské kulturní a vzdělávací centrum. Do dvou objektů ve vlastnictví kraje se má po jejich přestavbě přestěhovat Krajská knihovna Františka Bartoše, Krajská galerie výtvarného umění a Muzeum jihovýchodní Moravy. Všechny zmíněné organizace nyní sídlí v pronajatých prostorách s nepříliš vyhovujícími podmínkami. „Předpokládám, že po vyřízení administrativních záležitostí by se objekty ve Svitu mohly začít rekonstruovat koncem příštího roku,“ uvedl statutární náměstek hejtmana Libor Lukáš.

Největším brownfieldem v kraji je se 110 hektary rozlohy průmyslový areál u Slavičína, kde dříve sídlily Vlárské strojírny, známé mezi lidmi v okolí coby Zbrojovka. Vlastníkem budov je italsko-česká společnost Intec, která má momentálně ve svém portfoliu přibližně 30 budov určených k pronájmu či prodeji. Intec koupil zchátralý a opuštěný areál v roce 2002. „Rádi bychom docílili toho, aby zde bylo co nejvíc nových majitelů. Ovšemže je to v čase krize těžší, ale výhodou jsou dotace, které lze na nákup objektu v brown­fieldu získat,“ tvrdí jednatel Intecu Jaroslav Pečeňa. Areál již prochází změnami: zmizela vlaková vlečka do nedalekých muničních skladů, zbořen byl komín a sanována stará kotelna přímo u vjezdu. Uvolněním místa u vstupu do areálu vznikl prostor o ploše 2,5 hektaru, pro který se hledá využití. „Chtěli bychom vytvořit komerční zónu. Buď by tu mohl být nějaký diskont, služby pro lidi zaměstnané v areálu, například ubytování a stravování, ale třeba i krytý bazén, který ve Slavičíně chybí,“ vysvětluje Jaroslav Pečeňa. „Kromě komerční zóny řešíme i projekty týkající se fotovoltaické elektrárny,“ prozradil Pečeňa.

Faktem je, že fotovoltaické elektrárny zažívají boom i po opakovaném snížení výkupní ceny. „Soukromý investor vykoupil a zlikvidoval farmu a plocha je teď připravena pro stavbu fotovoltaické elektrárny,“ tvrdí například starosta obce Dřínov na Kroměřížsku Josef Palíšek. I když pochybuje o přínosu elektrárny pro rozvoj své obce, je za ni vděčný. „Plocha bývalé farmy ekonomicky a sociálně zatěžovala okolí, takže jsme rádi, že našla alespoň nějaké využití,“ říká Pelíšek. Nová pracovní místa však regionům fotovoltaika nepřináší – na údržbu elektrárny stačí obvykle jeden člověk na poloviční úvazek. Hlavním účelem je inkasovat zvýhodněnou cenu elektřiny dotovanou státem. Zajímavější jsou pro obce firmy, jejichž investice přinášejí víc než jen zisky plynoucí z daní obyvatel a – z hlediska ekonomického – pokřivené energetické politiky státu.

Sport, kanceláře, byty

Na své využití čeká už několik desetiletí starý městský pivovar v Broumově poblíž hlavního náměstí. Město chce v pivovaru vybudovat sportovní centrum s bazénem o délce 25 metrů – Sport centrum pivovar Broumov. „Nyní dokončujeme projektovou dokumentaci pro stavební povolení,“ říká vedoucí odboru investic a rozvoje města Petr Kuchta. Dodal, že starý pivovar je jediný areál, který město tíží. „Průmyslové areály podniku Veba jsou vesměs funkční. A také ve všech bývalých průmyslových podnicích většinou něco nějakým způsobem funguje. Pivovar je ale areál, který tady při vstupu do města nejvíce strašil,“ dodal.

O tom, že projekty z peněz EU mohou ­realizovat i menší města, svědčí i město Sázava, které loni dokončilo rekonstrukci bývalé sklářské huti Na Kácku. Výroba v huti skončila asi před 20 lety a areál od té doby chátral. Osada Na Kácku tak připomínala několik let skládku komunálního odpadu. Nyní z ní bude muzeum. Chátrající objekty jako kůlny či bývalou prádelnu nahradily chodníky, zeleň, kanalizace a dětská hřiště. Projekt obnovy stál 16 milionů korun, Unie poskytla 14,2 milionu. Vedení města by chtělo v úpravě brownfieldů pro volnočasové aktivity dál pokračovat. „Nápadů máme hodně, ale vše bude záležet na tom, zda získáme dotace. Zvlášť teď, když nám chybí kvůli krizi šest milionů v rozpočtu,“ říká starosta Petr Šibrava.

Dobrým příkladem využití vojenského areálu jsou bývalá Nálepkova kasárna v Hradci Králové. Město je prodalo v roce 2006 za 24 milionů korun společnosti Stako. Ta zde buduje rozsáhlý komplex Tereziánský dvůr. Postavila už 45 bytů a nyní pokračuje ve výstavbě hotelu a parkovacího domu. Brownfield po bývalé mlékárně v Kollárově ulici v Hradci Králové  proměnila firma Eube na byty a kanceláře. V jeho okolí plánují projektanti in-line dráhy či umělé kluziště.

Brownfield roku
Tuto cenu udělovanou agenturou ­CzechInvest, si loni odnesla i společnost ZOK System za to, že se majitelům podařilo vrátit život do rozpadajícího se areálu. Na místě, kde dřív chovali havlíčkobrodští prasata, dnes ZOK System vyrábí zařízení pro prodejny. „Když jsme se rozhodovali, zda koupit, nebo nekoupit patnáct let opuštěný areál, netušili jsme, že to nakonec dopadne tak dobře. Vypadalo to tady tak hrozně, že jsem se sem bál vstoupit. Pak jsme ale udělali průzkum a ujasnili jsme si, co všechno začneme opravovat a do čeho budeme investovat. Nakonec jsme zjistili, že ne všechno je takové, jak to vypadá,“ popisuje začátky jednatel ­firmy ZOK System Ladislav Olšbauer.

V roce 2007 se dali podnikatelé do ­rekonstrukce. Rozhodli se investovat 45 milionů korun. Nakonec z programu Nemovitosti získali 23 milionů korun zpět. „Tyto peníze jsme pak mohli vložit do vybavení a nových technologií,“ pochvaluje si ­L. Olšbauer. „Samozřejmě že i pro nás by bylo nejlepší stavět na zelené louce. Jenže když jsme potřebovali výrobny, neměli jsme tolik peněz, abychom si mohli dovolit pozemek přímo ve městě. Dnes si říkám, že to byla výzva a životní zkušenost,“ tvrdí Ladislav Olšbauer.

Dotace pro velké projekty
Aktuální výzvu k podávání projektů do programu Nemovitosti vyhlásilo Ministerstvo průmyslu a obchodu ČR začátkem července 2009, žadatelé si rozdělí čtyři miliardy korun. S tímto programem počítají v Ostravě při revitalizaci Dolní oblasti Vítkovic. Projekt je to ojedinělý – Dolní oblast Vítkovic byla ještě nedávno funk­ční fabrikou a navíc zabírá plochu 153 hektarů, z toho 10 hektarů tvoří národní kulturní památka (o projektu její obnovy čtěte na straně 49). Pokud vše půjde podle představ autorů tohoto projektu, budeme svědky unikátní přeměny bývalého průmyslového areálu v nové kulturně-společenské, ale i vědecko-technologické centrum slezské metropole.

„Naše vize je vytvořit centrum průmyslu s vysokou přidanou hodnotou IT technologií. Uhlí se už v Ostravě netěží, ale re­gion má vysokou přidanou hodnotu. Městu chybí vědomostní a univerzitní centrum pro technické a humanitní obory. Jsou zde tři univerzity, které nemají dlouhodobý plán rozvoje, některým chybí i centralizované zázemí,“ tvrdí generální ředitel společnosti Vítkovice Jan Světlík.

Své představy o budoucnosti Dolních Vítkovic má i Krajský úřad Moravskoslezského kraje. „Rádi bychom využili areálu národní kulturní památky Dolu Hlubina a skrz něj napojili celou oblast na projekt Karolina. Stavby jsou ale zatím ošetřeny a naprojektovány pro víceúčelové využití. Důležité je vše propojit, a proto jsme podepsali s akciovou společností Vítkovice Holding memorandum o využití a propojení Dolu Hlubina s projektem Nových Vítkovic,“ plánuje náměstek hejtmana Moravskoslezského kraje Jiří Vzientek.

Úspěch nezaručen

Nikdy nejde všechno tak hladce, jak by si to mnozí představovali. Například na jižní Moravě je téměř 70 velkých brownfieldů, jejichž proměna se příliš nedaří. Zájemců o zašlé areály je málo. „Je nutné, aby do nich někdo investoval. Aby město či obec hledaly možnosti, jak místo oživit,“ vysvětluje ředitelka Institutu pro udržitelný rozvoj sídel Jiřina Bergatt Jacksonová. 

Mnoho brownfieldů je v Brně. Velkých je 27, ale na obnovu čeká i dalších 100 menších areálů. „Brno má brownfieldy dobře zmapované, to zbytku jižní Moravy chybí. Proto teď připravujeme aktualizaci a kompletní dokumentaci pro investory,“ říká Jan Hladík z Regionální rozvojové agentury Jihomoravského kraje. Aby se firmy podle J. Hladíka rozhodly využít brownfield, musí být na atraktivním místě. Jinak investoři raději stavějí levněji na zelené louce. „Lokalita v centru Brna je ideální. Záleží ale i na ekonomické situaci, v době krize ani sebelepší poloha nepomůže. Investovat do brownfieldů je riskantní a banky na to momentálně nechtějí půjčovat,“ vysvětluje J. B. Jacksonová.

Problém s investory se týká celé republiky, například i bývalé konzervárny Fruta ve Znojmě. Potvrzuje to jednatel stavební firmy VHS Stanislav Hahn, které zchátralý areál patří. „Jednali jsme se zhruba dvaceti zájemci. Momentálně máme otevřené tři případy. U všech ale platí, že do toho teď nepůjdou. V budoucnu by možná zájem měli, ale teď jim chybí peníze. Ze začátku jsem si myslel, že to bude jednodušší,“ říká.
Bez užitku je také areál bývalých keramických závodů v Šatově. „Už před více než pěti lety koupila pozemky s budovami po Keramických závodech brněnská firma. Celý prostor teď chátrá. Jestli majitelé něco chystají, o tom nevím,“ tvrdí starostka Šatova Františka Jahodová.

Podle zástupce firmy šlo v případě Keramiky Šatov o dlouhodobou investici. „Celý areál i s přilehlými pozemky jsme koupili jako investici do budoucna. Uložili jsme do něj volné prostředky, které jsme měli. Nyní je areál bez záměru. Budovy jsme vyklidili, není v nich žádná technologie. Nejlepší by pro nás bylo prostory pronajmout,“ řekl ředitel firmy World Hotels Martin Chvátal.

Podle ředitelky CzechInvestu Rudyšarové však není dobré klesat na mysli: „Stavba zbrusu nového závodu v průmyslové zóně trvá víc než rok, což je pro investory dlouhá doba. Proto je důležité, aby se kvalitně připravená zóna nebo brownfield staly alternativou ke stavbě na zelené louce.“

Předfinancování bývá překážkou

Nabízí se otázka, zda je výhodnější stavět na zelené louce, nebo renovovat brownfield. „Vzhledem k tomu, že rekonstrukci brownfieldů je možné v současnosti  dotovat například z programu Nemovitosti spadajícího pod agenturu CzechInvest, určitě bych doporučoval tuto variantu. V rámci tohoto programu mohou soukromé subjekty získat až 60 % nákladů na nákup objektů a následné rekonstrukční práce zpět, což je určitě pro řadu podniků velice motivující. Při výstavbě podnikatelského areálu na zelené louce lze nyní dotovat v programu Nemovitosti pouze přípravu pozemku, nikoliv samotnou výstavbu,“ uvedl pro ASB Michal Pácal, projektový manažer společnosti eNova­tion, která se v souvislosti s brownfieldy na získávání dotací specializuje.

Programy na regeneraci brownfieldů obecně podporují především následující aktivity: podnikání ve výrobní sféře, rozšiřování služeb občanské vybavenosti obcí či sanace vážně kontaminovaných lokalit. Dotace na činnosti spojené s byty spadají pod Ministerstvo pro místní rozvoj ČR, obecně jsou ale mnohem méně frekventované než v jiných případech.

„Zájem o renovace brownfieldů určitě je, ale při žádostech o dotaci je nezbytné mít připravené investiční prostředky, neboť dotace se obvykle vyplácejí až zpětně. Vzhledem k celkové neochotě bankovního sektoru k poskytování úvěrů jsou finance často pro potenciální zájemce o rekonstrukce budov nepřekonatelná překážka,“ vysvětlil M. Pácal.

Dokazuje to proměna zanedbaného areálu bývalé firmy Infusia v Hořátvi společností Centec (výrobce zařízení pro nápojový průmysl, farmacii a zdravotnictví). Firma získala na revitalizaci příspěvek ve výši 30,8 milionu korun. „Jednalo se o první projekt spolufinancovaný z rozpočtu EU prostřednictvím programu Reality, který naše společnost realizovala. Evropská unie nám poskytla prostředky ve výši 46 procent celkových nákladů projektu, ale museli jsme ho předfinancovat. Dotaci jsme získali až po kolaudaci,“ říká ředitelka společnosti Centec Stanislava Vaňková. Úspěšný projekt firmě vynesl 2. místo v kategorii Brownfield roku v soutěži ­Podnikatelská nemovitost roku 2006 – a díky tomu i publicitu. „Pokud by takto postupovalo více investorů, ušetřili by nemalé prostředky, ale hlavně by se chovali odpovědně k naší krajině, což by veřejnost jistě ocenila, stejně jako vznik nových pracovních míst,“ myslí si Alexandra Rudyšarová. 


Daniel Tácha
Foto: Wikipedia Commons
Vizualizace: Crest Communications

Autor je spolupracovníkem redakce.

Článek byl uveřejněn v časopisu ASB.

Komentáře

Prepíšte text z obrázku do poľa. Ak nedokážete text rozoznať, kliknite na obrázok.

Další z Jaga Media