Trh kanceláří – čekání na zlom

Rok 2009 znamenal pro český realitní trh dramatický propad. Investice do nemovitostí, výstavba nových kanceláří i logistických areálů klesly meziročně na polovinu. Co se týká administrativních budov, analytici předpokládají oživení až příští rok. Přesto se ale tyto budovy staví dál a podle některých jich bude dokonce už příští rok nedostatek.

V současnosti vykazuje podle analytiků trh až 12 % neobsazených kanceláří z jejich celkového počtu. Nejvíce volných jich je v Praze. „V letošním roce je trend jasný – rostoucí podíl renegociací, tedy využití konce smlouvy k předjednání podmínek nájemní smlouvy se stávajícím pronajímatelem. Toto je často spojeno s optimalizací velikosti pronajímané plochy a vrácení části prostor zpět pronajímateli. Tento trend spolu s celkově slabou poptávkou po nových kancelářích se letos projeví v dalším růstu neobsazenosti,“ říká Filip Rerko z oddělení kancelářských prostor Colliers International, odborník na zastupování nájemců.

„Oživení trhu očekávám v roce 2011. A nemyslím tím jenom novou výstavbu, ale i situaci na trhu s pronájmy. Neobsazenost kancelářských ploch je nyní na dvanácti procentech, myslím, že už v roce 2011 bude ale činit pět procent – a to je dobré číslo,“ uvedl pro ASB partner firmy Karlin Group Milorad Miškovič. Podle něj to nebude dlouho trvat a stávající nájemci budou chtít kvalitnější kancelářské prostory za stejné ceny. A také očekává, že do Prahy kvůli levnější pracovní síle, přesunou své pobočky firmy ze západní Evropy a ty budou potřebovat kanceláře.

Přesto mnoho nájemních smluv teď, v tomto roce, ještě vyprší. Podle Colliers International tak počet neobsazených kanceláří vzroste až na 14 a více procent. Přesto je na trhu s administrativními budovami stále poměrně živo. Podle zprávy King Sturge se v roce 2009 investovalo v Česku do komerčních nemovitostí 537 milionů eur, což je asi 13,7 miliardy korun. I tak je to ale o 5 % čili o 17 mi­liard korun méně než v roce 2008. 

Mezi největší transakce patřily: prodej nejvyšší administrativní budovy v Česku – City Tower na pražské Pankráci za 130 milionů eur, pak prodej dvojice administrativních budov Gemini v sousedství City Tower za 110 milionů eur a změna majitele dosud nezahájené stavby objektu Main Point v Karlíně za více než 70 milionů eur. „Rok 2009 byl náročný jak pro prodávající, tak pro kupující. Uzavírání transakcí bylo díky nestabilitě trhu velice komplikované,“ říká Katarína Turňová z investičního oddělení CB Richard Ellis.

Přijde oživení
Letošní nová nabídka je podle odhadů velmi skromná – celkem 34 000 m², a to ještě hlavně díky finišující stavbě nové administrativní budovy BB Filadelfie v BB Centru v Praze 4 a karlínským projektům, jako je například administrativní budova Corso II B společnosti Karlín Group. Podle Kataríny Turňové by letos úroveň investic do administrativních budov měla zůstat alespoň porovnatelná s druhou polovinou roku 2009 a ke konci roku 2010 by se mohla začít zlepšovat. Colliers International letos očekává rostoucí aktivitu investorů, pokud jim banky budou ochotné půjčit 65 až 70 % hodnoty kupované nemovitosti. V dobách boomu přitom banky půjčovaly až 80 % ceny. „Výnosnost komerčních nemovitostí by se měla stabilizovat okolo 7 % stejně jako loni,“ říká Soňa Volfová z Colliers International.

Zastavení výstavby je podle některých šancí na obrat situace. A to proto, že při ekonomickém oživení a vyšší poptávce se záhy projeví nedostatek nových kancelářských budov. „Pro neobsazenost na trhu bude jednoznačně limitní rok 2011, kdy by měla nabídka volných kancelářských ploch dosáhnout svého minima, což znamená zásadní snížení příležitostí k pronájmu z pohledu nájemce a samozřejmě prostor pro případný růst cen nájmu,“ uvedl vedoucí oddělení pronájmu kancelářských ploch společnosti Jones Lang La Salle Eduard Forejt. Vychází z toho, že průměrný obrat uzavřených obchodů s administrativními plochami za posledních šest let je letos 217 000 m², za devět let je to 204 000 m². Průměrně se za posledních pět let ročně dostavovalo přibližně 166 000 m². Pro rok 2010 je tedy reálně rozestaveno jen necelých 42 000 m²; v roce 2011 se předpokládá výstavba cca 43 000 m² nových ploch, což je asi o 120 000 m² ročně méně. Pokud se nezačne stavět, záhy bude u nás nedostatek nových kancelářských ploch.

„To si uvědomujeme my, někdy na konci tohoto roku by si to mohly uvědomit i banky a přehodnotit svou politiků neúvěrování developerských projektů,“ říká Eduard Forejt. Podle něj v letech 2010 a 2011 bude trh s administrativními budovami těžit ještě z toho, co se postavilo v enormně dobrém roce 2008 – pak by měl následovat hlad po nových administrativních budovách, protože chvíli potrvá, než budou postaveny.

„Mám za to, že budeme svědky i růstu cen nájmů u kancelářských ploch kategorie A. Důvod je prostý, protože se nyní příliš nestaví, budou chybět,“ myslí si partner firmy Karlin Group Milorad Miškovič. Ne všichni ale sdílejí tento optimismus. „Nedostatek kanceláří v roce 2011 určitě nehrozí. Zda dojde k oživení trhu spojeného s novou výstavbou už v roce 2011, to je v rukou nájemců a v jejich důvěře v růst ekonomiky. Pro rok 2012 bude rozhodující, kolik nových ploch se začne rok předtím stavět a zároveň jak se předpokládané hospodářské oživení projeví na expanzních plánech nájemců,“ myslí si Filip Rerko z oddělení kancelářských prostor Colliers International.

Scénář nedostatku kanceláří ale podle Forejta platí pro Prahu, nikoli pro regionální města. „Situace v regionálních městech, kde se díky pozitivním předpokladům růstu v minulosti dokončil nadměrný počet kancelářských ploch, je prakticky opačná. Hlavní motor obchodu v regionálních městech, tedy expanze nájemců z hlavních měst, se prakticky zastavil, a proto je poptávka v regionech velice omezená,“ myslí si Forejt. Menší města navíc podle něj trpí krátkou historií vlastního trhu, takže si prozatím nevytvářejí vnitřní poptávku, přesněji poptávku již etablovaného nájemce v dané lokalitě. „Stejně jako v některých slabších městských částech Prahy očekáváme i v regionálních městech opožděné oživování trhu,“ dodává Forejt.

Banky ničí trh
Podle odhadu Prague Research Fora­ má být letos v Praze dokončeno zhruba 33 700 m² nových kanceláří oproti loňským 160 000 a předloňským 328 000 m². Že je to málo? Developerské plány ztroskotávají na přístupu bank, které nejsou ochotny půjčovat. „Vzhledem k předpronájmům požadovaným financujícími subjekty na úrovni 50 % projektu a nutnosti zajištění vlastního kapitálu také na úrovni asi 50 % se prakticky žádné projekty nezahajují,“ vysvětluje Forejt. Podle údajů poradenské společnosti CB Richard Ellis byly pozastaveny nebo zrušeny například kancelářské projekty Kolben Cube od firmy Codeco nebo Spielberk Tower od CTP Invest.

Na druhou stranu banky si stále trvají na tom, že trh nijak nebrzdí. „Pro developerské projekty je v současné době důležitý dobrý podnikatelský plán. Alfou a omegou úspěchu a to, co nás primárně zajímá, je budoucí poptávka jasně vyjádřená předprodeji. Pohybujeme se na úrovni 30 až 50 %,“ uvedla mluvčí České spořitelny Kristýna Havligerová.

Ať už je pravda kdekoli, současný přístup bank může podle některých vést k naději na lepší časy. „Nedostatek nových kancelářských ploch zaznamenáme již koncem roku 2010, nejcitelněji pak v roce 2011,“ myslí si Forejt. Jeho slovům nahrává i fakt, že obvyklá délka výstavby kancelářské budovy je 18 měsíců. Je zřejmé, že pokud by se tedy trh rozhýbal koncem tohoto roku, bude chvíli trvat, než budou nové kanceláře postaveny.

Jeho předpoklad je ale podle Libora Nevšímala z aukční síně Naxos postaven na tom, že banky změní svoji politiku: „Když developer koupí pozemek, vznikne projekt, který dojde až do stadia územního rozhodnutí a subjekt do něj investuje peníze získané z úvěru. Pak ale nastane situace, že banka už není ochotna půjčit na projekt víc a subjekt nedokáže získat peníze z jiných zdrojů. Aby pokryl své závazky, které momentálně vůči bance či více bankám má, musí prodat majetek,“ tvrdí Nevšímal.

I tak ale makléři věří, že banky, a hlavně situace na trhu, tedy vyšší poptávka po kancelářských budovách, věci změní. Realizace projektů závislých na velkých předpronájmech nebo určených pro konkrétního nájemce může být však posunuta až do roku 2013 a dále.

Partner firmy Karlin Group Milorad Miškovič je přesvědčen, že tuzemské banky, i přes svou dobrou finanční kondici, se stále chovají velmi alibisticky. „Je velmi těžké naplnit jejich současné podmínky, přesto vnímám jako pozitivní fakt, že jejich úředníci už připouštějí, že na našem trhu může dojít k oživení,“ říká Miškovič.

Trh se přesto hýbe
Počátkem letošního roku získaly dvě administrativní budovy City Tower a City Empiria další čtyři nájemce. Jako svoje nové sídlo si prostory v nejvyšší administrativní budově v Česku City Tower vybrala centrála poskytovatele stravovacích, úklidových a administrativních služeb Sodexo, ombudsman ČEZ a společnost BioMérieux CZ, která vyrábí diagnostické přístroje. Jedny z posledních volných ploch v budově City Empiria obsadí cestovní kancelář Fischer. „Hlavními přednostmi City Pankrác jsou mimo jiné snadná dopravní dostupnost, možnost parkování pro zaměstnance i klienty, ale i moderní nákupní centrum Arkády Pankrác,“ uvedl jménem PPF ECM Advisory Milan Vodička.

V City Tower má své sídlo řada společností, například Raiffeisenbank, AC Nielsen, Glenmark Pharm, CS Cargo, AWD, Hasbro a další. Budova o téměř 50 000 m² pronajímatelné plochy je v současnosti z více než 90 % pronajata. City Empiria známá jako Motokov je druhou nejvyšší budovou v Česku (104 m). Nabízí téměř 25 000 m² pronajímatelné plochy. City Empiria využívají nájemci jako Central Group, DHL Logistics nebo Finanční úřad Prahy 4. Budova je v současné době z více než 97 % pronajata.

Stále se staví
I přes všeobecné nářky se staví – málo, ale přece. I když jsou mnohé spíše ve spekulativní fázi, nedávno byla například dokončena termínově a koordinačně velmi náročná stavba administrativní budovy F projektu Factory Office Center, která vyrostla naproti Smíchovskému nádraží v Praze. Budova, která kromě kanceláří, obchodů a služeb přináší i nové architektonické řešení vstupu do stanice metra. Developery projektu jsou společnosti Czech Business Explorers a CBE Develop­ment; generálním dodavatelem díla je stavební firma PSJ. Budovu o celkové hrubé ploše více než 14 000 m² tvoří dvě na sebe kolmá křídla. Každé disponuje vlastním vstupem a jednou společnou recepcí. Jednotlivá patra mají výměru od 728 do 1 524 m² a je jich celkem devět – dvě podzemní a sedm nadzemních. „Stavební náklady díla se pohybovaly kolem 370 milionů korun,“ uvedl projektový manažer Vlasta Jelínek.

Jiným příkladem je dokončení prvních objektů City West, moderního administrativního centra, které nabídne 100 000 m² kanceláří a obchodů. City West je součástí první etapy Západního Města, projektu plnohodnotné městské čtvrti v těsném sousedství pražských Stodůlek. „City West nabízí nejvyšší standard kancelářských budov za přijatelné ceny. Díky tomu je nyní v kolaudovaných budovách pronajato více než 70 % všech ploch a další jednání s nájemci neustále probíhají. Řadu společností zaujala možnost mít kanceláře mimo drahé centrum města, a přitom na snadno dostupném místě,“ tvrdí Tomáš Pardubický, generální ředitel FINEP Holding.

City West dnes nabízí 50 000 m² pronajímatelné plochy, do roku 2014 počet metrů vzroste na dvojnásobek. Největším nájemcem administrativní části je společnost Siemens, která má v dominantě Západního Města, v desetipodlažní budově připomínající diamant, svoji českou centrá­lu.

Nejenže se kolauduje, ale na trh s administrativními budovami vstupují i nové společnosti. Například ČSAD Praha Holding, která poté, kdy se sesterskou společností Financia realizovala výstavbu nové odbavovací haly na autobusovém nádraží Florenc, výstavbu hotelu Perla v centru Prahy, oznámila výstavbu projektu nové administrativní budovy Rohan Business Centrum v pražském Karlíně. Ta se má stát součástí velkého rozvojového projektu Rivergardens, který zahrnuje kancelářské prostory a několik set nadstandardních bytů, park i rekonstruované historické budovy bývalého nádraží Těšnov. Rohan Business Centrum jako moderní administrativní budova kategorie A má nabídnout asi 9 000 m² pronajímatelných ploch. Náklady na Rohan Business Centrum budou činit přibližně 350 milionů korun. Budova má být dokončena v roce 2012.

Jako poslední příklad uveďme plány developerské firmy Hochtief Development, která postaví v Praze u stanice metra Letňany šest nových kancelářských budov. Stavba má začít ve druhém čtvrtletí příštího roku, dokončení všech etap je naplánováno v roce 2014. Plocha k pronájmu ve všech budovách má činit 68 000 m². Hochtief přitom nedávno v Praze dokončil výstavbu administrativní budovy Trianon na nároží ulic Vyskočilova a Budějovická. Objekt nabízí k pronájmu 19 540 m² kanceláří. Půl roku po dokončení projektu je prý 96 % budovy pronajato.

Některé regiony hlásí obrat
Ačkoli z odhadů analytiků vyplývá, že k oživení v regionech by mělo dojít později než v Praze, vzhledem k tomu, co se v některých regionech děje, to nemusí zcela pravda. Týká se to zejména těch, které poněkud zaostávají ve vývoji, například krajské metropole Vysočiny, města Jihlavy. Tam v posledních letech zamířila řada významných firem evropského i světového významu (Bosch, Automotive Lighting, Kronospan) a město i jeho okolí zažily prudký boom. Kancelářské prostory jsou v Jihlavě dlouhodobě silně poddimenzovány. Řešit to má připravovaný polyfunkční projekt Iglavia Park, který je těsně před zahájením a nabídnout chce až 5 000 m² kancelářských a obchodních prostor. „S ohledem na trend relokací souvisejících s optimalizací nákladů společností (včetně mzdových a provozních) se pro Iglavia Park otevírají možnosti i v době ekonomického útlumu. Toto nám potvrdily i naše marketingové průzkumy,“ vysvětluje mluvčí developerské společnosti PSJ Miroslav Fuks.

Podobně přemýšlejí například i v Ostravě, kde má vyrůst nová výrobně-administrativní budova za zhruba 100 milionů korun. Stavba podle informací vedení ostravské společnosti Stamont – Pozemní stavitelství začne v první polovině roku a dokončena by měla být příští rok v létě. Čtyřpodlažní budovu firma postaví na rohu ulic Porážková a Roháčová. „Bude to železobetonový monolitický skelet opláštěný sklem, hliníkem a termoomítkou,“ upřesňuje generální ředitel stavební společnosti Jaromír Janečka. V suterénu budovy vzniknou parkovací místa, přízemí bude sloužit kovovýrobě soustředěné do dvora nového komplexu. V jeho dalších patrech se počítá s kancelářemi, obchody i byty.

Podobné plány ohlásili i v Olomouci. „Výstavba městské čtvrti za deset miliard korun v blízkosti olomouckého historického centra začne zřejmě příští rok v zimě či na jaře roku 2011. Mohla by být hotova v roce 2015,“ říká člen představenstva firmy SMC Development Luděk Schmidt. Vybudování multifunkčního centra s byty, obchody či kancelářemi plánuje SMC Development na ploše 11 hektarů. Čtvrť se bude jmenovat Šantovka. První etapa by měla skončit v říjnu roku 2012. Ještě před jejím ukončením by investoři chtěli spustit další fáze projektu, výstavbu bytových domů a administrativní budovy s kancelářemi. „V obchodní galerii by mělo pracovat asi tisíc lidí, v administrativní části dalších čtyři až pět tisíc lidí,“ dodává Schmidt. Investoři počítají s tím, že kanceláře obsadí nejen olomoucké, ale také zahraniční firmy či call centra.

Jiná Praha
Nové projekty chystá ale samozřejmě i Praha, byť mnoho z nich je opět spíše ve spekulativní rovině. Největší proměna čeká Holešovice. Do roku 2014 by na břehu Vltavy mělo vyrůst město ve městě Tower City s byty a kancelářemi. Stejná proměna čeká i Rohanský ostrov a Palác cukrovarníků. Za vším stojí společnost J&T Real Estate. Celková hodnota jejich projektů v Praze dosahuje sedm miliard korun. V Tower City Holešovice budou převažovat byty a administrativní a obchodní prostory, které svou moderní architekturou změní tvář celé čtvrti. Investiční náklady se přiblíží dvěma miliardám korun. „Projekt, který se zdržel o rok, jsme přepracovali, snížili jsme výšky budov. Rozhodnutí o umístění stavby by mělo být v příštím roce,“ řekl Martin Kodeš, ředitel společnosti J&T Real Estate.

Nový Shopping Mall Rustonka, který zahrnuje nákupní galerii, kancelářské prostory a bydlení, má vyrůst i v blízkosti pražské Invalidovny. Vedle nákupní galerie počítá projekt již v první fázi také s výstavbou dvou menších multifunkčních budov při ulici Sokolovská. Ty nabídnou přibližně 8 600 m² ploch pro kanceláře a na 6 000 m² vzniknou byty. V příštích etapách bude komplex doplněn o dvě další administrativní budovy a hotel, který je plánován na rohu ulic Pobřežní a Švábky. Celková užitná plocha areálu dosáhne až 70 000 m². J&T Real Estate počítá s investicí tři miliardy korun.

Jiným plánovaným projektem je například dokončení druhé fáze kancelářského projektu Corso v Praze – Karlíně. Developerská společnost Karlin Group chce začít stavět v prvním pololetí roku 2010. Stavbu chce Karlin Group zahájit i bez předem zajištěných nájemců. Karlin Group bude proto financovat stavbu kanceláří z vlastních zdrojů. Karlin Group vznikla v roce 1997 ještě jako Real Estate Karlin Group. Kromě Karlína staví nebo plánuje výstavbu bytů, obchodů a kanceláří například v Libni nebo Modřanech. Na začátku prosince 2009 společnost oznámila prodej plánovaného administrativního projektu East Office společnosti Premiumred napojené na Volksbank.

Jediný lék
Pokud bychom si položili otázku, jaký vývoj bude mít v příštích letech trh s administrativními budovami, museli bychom si odpovědět zhruba v tomto duchu. Krize se v tomto oboru promítá stále velmi silně. Klesá poptávka, firmy šetří. Stejně jako u všech dalších nemovitostí je patrný silný převis nabídky nad poptávkou. Za tím stojí hlavně výkonnost ekonomiky a její potřeby. Pokud je ekonomika na vzestupu, generuje vyšší koupěschopnou poptávku a širší potřeby nových, zejména komerčních nemovitostí.

Developeři, realitní podnikatelé, banky, odhadci i jednotlivci poptávku v minulosti uměle šroubovali mimo jiné i kvůli snadné dostupnosti financí. „V situaci, kdy celá evropská ekonomika neprosperuje, je těžké vinit banky, že nechtějí půjčovat na projekty, u nichž není jistota jejich využitelnosti nebo prodejnosti. Lékem na všechny tyto neduhy tak bude jedině a opět nastartování ekonomiky, která do administrativních budov přivede nové nájemce,“ uzavírá Pavel Neset z Vysoké školy obchodní v Praze.

Skanska Office Index Skanska v říjnu roku 2009 provedla již potřetí v České republice, Polsku a Maďarsku průzkum Skanska Office Index. Jeho výsledky ukázaly, že většina českých firem (83 % respondentů) počítá s tím, že v horizontu roku 2010 bude využívat zhruba stejně velký kancelářský prostor. Pouze 16 % respondentů v České republice uvedlo, že plánují v následujícím roce zvýšit počet svých zaměstnanců, zatímco 73 % uvedlo, že jejich početní stavy kancelářského personálu zůstanou v následujícím roce stejné. V České republice se výrazná většina dotázaných domnívá, že bude provozovat stejně velké kancelářské prostory. Pouze 12 % uvedlo, že plánují v letošním roce rozšíření kancelářských prostor. V ČR má 32 % respondentů 8 až 11 m2 kancelářského prostoru na zaměstnance; u 20 % respondentů činí tento poměr 16 m2 na jednoho zaměstnance a u 13 % více než 16 m2 na zaměstnance; 38 % českých respondentů uvedlo, že mají pouze individuální kanceláře a 24 % provozuje kombinaci 25 % otevřených kancelářských prostor a 75 % individuálních kanceláří. Pohled na vývoj vlastního odvětví byl u respondentů ve všech třech zemích horší. Pouze 54 % českých respondentů uvedlo, že jejich odvětví expanduje. Průzkum provedla výzkumná agentura GfK Group pro společnost Skanska Commercial Development Europe. Průzkum oslovil 600 respondentů v Polsku, Maďarsku a České republice; v každé zemi bylo osloveno 200 firem.

Daniel Tácha
Vizualizace: ČSAD Praha holding

Autor je novinář a je spolupracovníkem redakce.

Článek byl uveřejněn v časopisu ASB.