asb-portal.cz - Odborný portál pro profesionály v oblasti stavebnictví

Když kanceláře, tak v office parku

22.07.2008
Vedle bydlení jsou jedním z nejžádanějších druhů staveb administrativní budovy. A odborníci z oboru realit předpovídají, že tento trend bude ještě sílit. Českou republiku si totiž za místo svého působení vybírá stále více globálních firem. Potřeba administrativních budov pro několik set, ale někdy i  tisíc zaměstnanců je tedy to, co dnešní firmy vyžadují. Hlad po office parcích je tudíž značný. Nejvíce samozřejmě v Praze. Zájem se však přesouvá i do dalších velkých měst, například do Brna, které si za své sídlo vybrala například společnost IBM.



Dobré adresy v centrech přestaly být v kurzu

Vždycky tomu tak ale nebylo. Jako všechno se i nároky a s tím také požadavky na kancelářské prostory vyvíjí. Vezměme si jen posledních dvacet let.

Na začátku 90. let, kdy po „sametové revoluci“ nastal první boom poptávky po administrativních budovách, chtěli být všichni v centrech měst. Lukrativní adresa byla tehdy tím hlavním trendem.

V kancelářské objekty se změnily činžovní domy, které jejich majitelé získali nejčastěji buď v restituci, nebo privatizací. Budov, co sloužily již dříve pro administrativu, bylo jen poskrovnu. Ve většině případů se tedy o administrativních centrech v tom pravém slova smyslu vůbec hovořit nedalo.

Navíc se s postupným rozvojem změnily požadavky firem obecně. Proč? V centrech měst značně zhoustla doprava, tudíž nastaly obrovské potíže s parkováním. A zavedení parkovacích zón, jako to udělaly některé městské části v Praze, je řešením jen do určité míry. Do toho přišlo zpřísnění regulativů od památkářů a s ním například omezení reklam na fasádách domů.

Pro firmy začalo být řešení těchto problémů zbytečnou komplikací. Navíc s tím, jak společnosti expandovali, přestávaly prostory stačit i co do velikosti. Luxusní prostory na dobré adrese tak přestaly být tím hlavním kritériem pro výběr místa.

Místo kanceláří open space

Tyto firmy a především pak velké globální společnosti, které se začaly do České republiky přesídlovat a rychle se zde rozvíjet. Jedná se většinou o centrály těchto „mamutích“ firem nebo o subdodavatele jiných firem, jejichž zákazníky nejsou lidé z ulice. Mají tudíž zcela odlišné potřeby. 

V prvé řadě chtějí, aby všichni „seděli“ na jednom místě. K tomu vyžadují pro velké množství lidí, kteří u nich pracují, zajistit komfort a zázemí na patřičné úrovni. Potřebují, aby bez problémů fungovaly moderní komunikační technologie, aby bez potíží zaparkovali zaměstnanci i zákazníci a podobně. A proto není důležitá lukrativní adresa v samém srdci města, moderní reprezentativní budovy s důrazem na co nejvyšší flexibilitu prostor.

Základem jsou tedy open space offices v ultramoderním stylu. Tento typ kancelářských budov se vyznačuje především vysokou variabilitou uspořádání. Prostor, v němž byla pracovní plocha pro několik desítek zaměstnanců, se doslova přes noc může přeměnit na několik zasedacích místností, nebo jednotlivé kanceláře pro vrcholový management a naopak. Ale přitom všem splňují jedno z nejdůležitějších hledisek, a sice přizpůsobení počtu pracovníků za cenu minimálních nákladů.

Služby nejvyššího standardu

Samotné vybavení často zajišťují pronajímatelé jednotlivým nájemníkům na klíč, přesně podle jejich konkrétních představ. Vzhledem k daňové politice ČR je totiž výhodnější si tyto kancelářské prostory pronajímat, než se stát jejich vlastníkem. 

A někteří pronajímatelé nabízí ještě více. Prostřednictvím interních oddělení, tak zvaných Property Management, se o nájemníky komplexně starají po celou dobu nájmu. To znamená, že vlastník budovy v takovém případě zajišťuje veškeré služby, jako například nepřetržitou recepci a ostrahu, parkování, úklid, pojišťovací služby a mnohé další.

V moderních kancelářských budovách jsou také kladeny velké nároky na propojení s vnějším světem. Pro obyčejného smrtelníka nadstandardní datové připojení je v těchto komplexech již běžným standardem.

Dalším důležitým hlediskem moderních administrativních budov je jejich dopravní obslužnost, tedy dostupnost MHD, v Praze pak především metro a samozřejmě parkování. Nájemci či majitelé administrativních budov jsou nuceni akceptovat požadavky svých klientů, které zajímá především to, jak snadno a rychle se do objektů dostanou a kde mohou bezproblémově parkovat.

Prosklená výšková budova

Moderní architektura se pak předpokládá také u budovy jako takové. Reprezentativnost totiž mezi věci, na něž firmy při vybírání prostor kladou důraz, zůstala. Tomu proto odpovídají také materiály, které se nejčastěji používají na jejich stavbu – kov, sklo a beton.

A protože pozemků je málo a jejich ceny jsou vysoké, jsou podle toho často vysoké i administrativní budovy. Investoři se logicky snaží dané území maximálně využít. Zájem je totiž obrovský.

Dokonce i některé složky státní správy začínají uvažovat o stěhování do moderních budov. Historické paláce v centrech, kde dnes většinou sídlí, jsou totiž nevyhovující, bez možnosti růstu. Navíc vyžadují značné prostředky do rekonstrukce. Jejich přestěhování by tam mohlo být efektivnější.

Kde se staví

Office parky tak vyrůstají jeden za druhým, přestože se rozvíjí diskuse odborníků nad tím, kam se výškové budovy hodí a kam nikoliv. Vyrůstají prakticky vždy na typově stejných místech. Společným ukazatelem jsou okrajové části měst. Nejčastěji se staví na plochách po demolicích průmyslových provozů, a nebo prostě – jak se říká – na zelené louce.

V takových lokalitách je totiž dostatečný prostor pro  zajištění potřebného množství parkovacích ploch. Pokud se navíc v dosahu nachází zastávka městské dopravy, bude o administrativní prostory zájem ještě větší. A co víc, mohou si zde umístit na budovy libovolně reklamu, což by na historických domech v centrech měst památkáři rozhodně nepovolili.

Takové komplexy vyrůstají nejvíce v Praze. Developeři ale v posledních letech hojně objevují i další města. Pro mnohé firmy totiž není sídlo v hlavní metropoli podstatné, a navíc samozřejmě i něco ušetří. Hojně se moderní budovy objevují například v Brně a Ostravě. Současně se o své místo začínají hlásit i další krajská města, která jsou nyní „v hledáčku“ investorů, protože také zde začíná růst poptávka po moderních, flexibilních kancelářských prostorách.

Jmenujme alespoň pár příkladů, které předchozí teze dokazují.

Projekt City

Typickým příkladem „výškového“ řešení je například projekt City, který v sobě zahrnuje několik dílčích projektů. Dominantou celého projektu je budova City Tower, která je se svými dvaceti sedmi nadzemními podlažími a 109 metry výšky nejvyšší budovou v České republice. Díky kompletní přestavbě se z ní stala budova vysokého technického a designového standardu.

Z jihovýchodního směru bude celý komplex City otevírat sedmipodlažní budova City Element, která má zajímavé architektonické řešení v půdorysném tvaru písmene L se zeleným vnitřním atriem.
Další část projektu tvoří novostavba administrativního objektu City Deco, kterou tvoří tři křídla, propojená příčným traktem do tvaru písmene E. Otevřená atria mezi křídly budou sloužit jako zelené relaxační zóny. Poslední budovou je City Epoque, kde budou luxusní byty.

ČSOB v Praze–Radlicích

Při výstavbě nového ústředí ČSOB byl zase kladen důraz především na ekologii. Pětipodlažní pavilony jsou včleněné do okolního urbanistického i přírodního prostředí. Jde o vysoce moderní administrativní komplex, který je navíc jako jediná stavba svého druhu u nás ekologicky šetrná k životnímu prostředí. Dokazuje to ocenění americkým certifikačním systémem LEED. Ten tuto budovu ohodnotil zvlášť vysokým hodnocením v kategorii Ohleduplnost při řešení místa stavby pro umístění pozemku a hlavně pro rozhodnutí zachovat část stavebního pozemku jako zelený prostor.

Budova dosáhla téměř vynikajícího ohodnocení také v kategorii Ekologická kvalita interiéru. Uživatelům budovy totiž zajišťuje komfort v podobě přístupu ke světlu, výhledu, kontrole osvětlení nebo teploty. Navíc v interiéru byly přednostně využity materiály z obnovitelných zdrojů, jako je například dřevo, takže celkově působí toto prostředí velice příjemně.

IBM v Brně

Zajímavé administrativní komplexy se nachází ale i jinde než v Praze. Uveďme například Technologický park Brno. Pro své sídlo si ho vybrala také světoznámá firma IBM, pro niž zde pracuje zhruba třináct set zaměstnanců. Budova je jednodušší z pohledu dispozičního uspořádání, ale náročnější na některá technická a architektonická řešení.

Kromě toho se v zóně A, kde se nachází i budova IBM, objevují určitá specifika. Svoje uplatnění zde našlo několik moderních uměleckých objektů z okruhu pedagogů z Fakulty Výtvarných Umění VUT. V takovém případě jde tak trochu o misionářskou práci, kdy je třeba přesvědčit investora o smysluplnosti takové investice a oslovené umělce přimět ke standardnímu vstřícnému chování k privátnímu klientovi. To je pro architektonickou firmu zajímavá role.

Centrum kvůli image

Přes to všechno na centra měst všechny firmy nezanevřely. Naopak. Prostory v historických, dnes již samozřejmě zrekonstruovaných domech, jsou již na to připraveny. Vybavením odpovídají současným požadavkům.

V posledních letech přibývají ještě další typy administrativních prostor v centrech měst. Jsou jimi tak zvané brownfields, jejichž přestavba je velice atraktivní právě z důvodu lukrativnosti místa, kde stojí. Dříve tyto původně průmyslové komplexy stávaly na okrajích měst, dnes jsou do nich ale vrostlé.

Ryze administrativní centra zde ale není příliš vhodné budovat. Kanceláře se totiž na noc vylidňují a město se pak stává ‚mrtvým‘. Snahou při řešení brownfields by proto měla být polyfunkčnost, tedy kombinace bydlení, obchodů, kanceláří a třeba hotelu. Jen tak může vzniknout funkční městská část.

Zájemci o administrativní prostory v centrech měst jsou ale odlišní od těch z office parků. Nejčastěji jsou jimi společnosti, pro něž je místo podnikání otázkou prestiže, a pro něž jsou klíčoví koneční zákazníci. V centrech měst tak dnes hledají místa pro své sídlo například advokátní kanceláře, auditorské firmy, daňoví poradci, ale třeba i projektantské firmy.


ing. arch. Miloš Schneider
Foto: archiv společnosti Skanska, K4 Architects & Engineers, Passerinvest

Autor pracuje v architektonické kanceláři K4 Architects & Engineers

Komentáře

Prepíšte text z obrázku do poľa. Ak nedokážete text rozoznať, kliknite na obrázok.

Další z Jaga Media